A chi spetta ancora veramente la Detrazione fiscale maggiorata al 50%?
Prima casa, diritto reale di godimento e nuove regole 2025
Con la Legge di Bilancio 2025 sono state introdotte modifiche importanti alla normativa sulle detrazioni fiscali per ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus.
La novità principale riguarda la detrazione al 50%, che rimane in vigore solo a determinate condizioni. Chi non rispetta i requisiti potrà comunque detrarre le spese, ma con aliquote più basse (36% nel 2025, 30% nel 2026-2027).
Vediamo chi può davvero beneficiarne, cosa significa abitazione principale e come cambia la situazione per proprietari, usufruttuari, inquilini e familiari conviventi.
Maggiorazioni 2025: cosa dice la legge
Gli articoli 14 e 16 del d.l. 63/2013, aggiornati dalla Legge di Bilancio 2025, prevedono che:
- 50% per spese sostenute nel 2025.
- 36% per spese sostenute nel 2026 e 2027.
Questa aliquota maggiorata spetta solo a chi è:
- titolare di diritto di proprietà (anche nuda proprietà e proprietà superficiaria);
- titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
- e l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale.
Gli altri soggetti (inquilini, comodatari, familiari conviventi) possono comunque detrarre, ma con aliquote ridotte.
Tabella comparativa: chi ha diritto al 50% e chi no
| Soggetto che sostiene la spesa | Condizioni | Aliquota detrazione 2025 | Aliquota 2026-2027 |
| Proprietario (anche nudo proprietario, proprietà superficiaria) | Immobile adibito a abitazione principale | 50% | 36% |
| Usufruttuario, titolare di diritto di uso o abitazione | Immobile adibito a abitazione principale | 50% | 36% |
| Familiare convivente (coniuge, parenti entro 3° grado, affini entro 2° grado) | Anche se dimora abitualmente, non titolare di diritto reale | 36% | 30% |
| Inquilino (locatario) | Contratto registrato, ma non titolare di diritto reale | 36% | 30% |
| Comodatario | Contratto registrato, ma non titolare di diritto reale | 36% | 30% |
Prima casa e abitazione principale: la definizione
Il concetto di prima casa non va confuso con quello fiscale di abitazione principale.
Secondo il TUIR, art. 10, comma 3-bis:
“Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente.”
Cosa significa in pratica
- Deve trattarsi della dimora abituale del proprietario o dei suoi familiari.
- Non rileva il cambio di residenza per motivi di salute (ricovero permanente), purché l’immobile non sia affittato.
- Se si possiedono due immobili, uno abitato da sé e l’altro da un familiare, vale solo quello abitato dal titolare per l’aliquota maggiorata.
Requisiti di tempistica
Per usufruire della detrazione al 50% occorre che:
- il contribuente sia già titolare del diritto di proprietà o godimento all’inizio dei lavori o al momento del pagamento;
- l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro la fine dei lavori.
👉 Esempio: se acquisto un immobile nel 2025, inizio lavori e a fine cantiere vi trasferisco la residenza, posso beneficiare della detrazione maggiorata.
Casi particolari previsti
Pertinenze
La maggiorazione vale anche per box, cantine o posti auto se pertinenziali all’abitazione principale.
Sismabonus acquisti
Per fruire della detrazione maggiorata, l’immobile antisismico acquistato deve diventare abitazione principale entro la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si detrae per la prima volta.
Parti comuni condominiali
La maggiorazione si applica solo alle spese imputate ai condomini che hanno la propria unità adibita ad abitazione principale. Gli altri hanno diritto alle aliquote ridotte.
E se cambio abitazione dopo i lavori?
Se dopo aver usufruito della detrazione maggiorata l’immobile non è più adibito a abitazione principale, il contribuente può continuare a godere della detrazione maggiorata sugli anni residui, purché i requisiti fossero rispettati al termine dei lavori.
Non perdere gli ultimi benefici fiscali
La detrazione al 50% nel 2025 è una possibilità concreta solo per chi è proprietario (o titolare di diritto reale) e utilizza l’immobile come abitazione principale. Gli altri contribuenti restano su aliquote più basse.
In un contesto normativo così articolato, rivolgersi a professionisti e imprese affidabili come BM Impianti è fondamentale per evitare errori e garantirsi non solo un lavoro a regola d’arte, ma anche la certezza di non perdere i benefici fiscali spettanti.